Halles Wohnungsmarkt ist nicht überhitzt - warum es keinen Mietspiegel gibt.

Halle erlebt seit rund sechs Jahren einen Zuzug junger Erwachsener. In sieben Jahren ist die Einwohnerzahl um 10.000 gestiegen. Auf welchen Wohnungsmarkt treffen die Neu-Hallenser? Die nackten Zahlen: Rund 140.700 Wohnungen gab es in Halle im Herbst vergangenen Jahres. Davon sind rund 56.000 Wohnungen im Besitz von kommunalen Wohnungsunternehmen und Genossenschaften. 84.600 Wohnungen sind privat. Halle ist wie alle deutschen Großstädte eine Mieter-Stadt: Immerhin rund 115.000 Wohnungen werden gemietet. Nur rund 12.500 Wohnungen befinden sich in Einfamilienhäusern und sind meist selbstgenutztes Wohneigentum. Die Zahl der Eigentumswohnungen wird nicht erfasst.

Ungleiche Verteilung von preiswerten Wohnungen
In Halle herrscht mit rund 240.000 Einwohnern kein Wohnungsmangel, auch nicht an preiswerten Wohnraum. Das Wohnungsangebot ist jedoch auf den Preis bezogen ungleich über die Stadt verteilt. In den Innenstadtvierteln gibt es in den letzten Jahren nach vielen Sanierungen immer mehr hochpreisige Wohnungen. Andererseits gibt es in den Großwohnsiedlungen ein Überangebot an preiswerten Wohnungen. Und die Unterschiede zwischen den Stadtvierteln haben zugenommen.

13.000 Wohnungen in Halle stehen leer
Dass Halles Mietwohnungsmarkt im Vergleich zu den großen städtischen Zentren entspannt ist, zeigt auch der Leerstand. Der gesamtstädtische Wohnungsbestand liegt nach Angaben der Stadtverwaltung Halle bei neun Prozent. Bei den in der der Kommune agierenden Wohnungsunternehmen und -genossenschaften liege er bei 7,4 Prozent, bei den übrigen Eigentümern bei 10,1 Prozent. Das entspricht insgesamt etwa 13.000 leerstehenden Wohnungen.

Notwendigkeit eines Mietspiegels ist oft diskutiert
Es herrscht über die Stadt gesehen kein Mangel. Insofern stellt sich auch die Frage, ob die Stadt Halle einen Mietspiegel benötigt. Die Kommune verfügt nicht über dieses Instrument, um die ortsüblichen Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau ermitteln zu können. Immer wieder ist der Mietspiegel deshalb Thema in der Stadt. Politiker fordern ihn immer wieder. Manchem erscheint ein Mietspiegel als Instrument, Mieterhöhungen zu steuern.

Doch steuern kann der Mietspiegel nicht: er bildet nur die Realität auf dem Wohnungsbaumarkt ab. Und das kann in einigen begehrten Stadtgebieten auch zu einer rascheren Mietsteigerung führen. Der Vorteil des Mietspiegels ist aber, dass er Rechtssicherheit schafft, für Mieter und Vermieter.

Wie hoch sind die Kosten für einen Mietspiegel?
Die Erarbeitung eines Mietspiegels ist jedoch keine Pflichtaufgabe für Stadt, sondern eine Aufgabe, welche die Kommune freiwillig übernimmt, wenn sie finanziell dazu in der Lage ist. Der Stadtrat müsste die Aufstellung beschließen. Durchschnittlich dauert die Erstellung eines Mietspiegels ca. zehn bis zwölf Monate. Die erforderlichen Daten in allen Marktsegmenten zu erheben ist aufwändig.

Soll auch die Wohnlage Berücksichtigung finden, sind auch hierzu detaillierte Untersuchungen erforderlich. Und das kostet: Die Erstellung eines neuen Mietspiegels inklusive Wohnlage wird auf etwa 240.000 Euro geschätzt.

Stabiler Wohnungsmarkt nur durch Wohnungsneubau möglich
Für einen weiter stabilen Wohnungsmarkt könnte langfristig der Wohnungsneubau sorgen. Doch dafür gibt es wenige Gelegenheiten in der Stadt. Bauland fehlt zunehmend für den individuellen Wohnungsbau in dem vergleichsweise kleinen Großstadtgebiet Halles. Die traditionellen Wohnungsbaustandorte Heide-Süd, Büschdorf, Dautzsch und Wörmlitz haben allerdings immer noch Flächenpotenziale.

Hinzugekommen sind weitere Standorte in Heide-Nord mit dem Waldstraßenviertel, Nietleben/Granau, der im Geschossswohnungsbau der Sophienhafen oder das Gießereidreieck im Lutherviertel. Zudem gibt es Mietwohnungsneubau wie beispielsweise am Riebeckplatz, im Königsviertel, in der Bugenhagenstraße und an vielen weiteren kleinen Standorten.

Neues Bauland nur in gut erschlossenen Großwohnsiedlungen möglich
Derzeit und auch künftig können noch neue Wohnungsbaustandorte ausgewiesen werden. Allerdings wird deren Erschließung deutlich teurer als noch vor Jahren. Neue Flächenpotenziale bilden ehemalige Rückbaustandorte in den Großwohnsiedlungen, die gut erschlossen sind. Die ersten Standorte werden perspektivisch in der Südstadt, in der Nördlichen Neustadt (Muldestraße) und in Heide-Nord (II. WK) entwickelt. Die Stadt schafft laufend die planerischen Voraussetzungen für neue Wohnungsbaustandorte, vor kurzem z.B. am Böllberger Weg.

Im Großstadtvergleich ist Halle von den Überhitzungen der Immobilienpreise und Mieten anderer Regionen weniger betroffen und weist ein durchschnittliches Mietniveau auf. Die breite Wohnraumversorgung ist gesichert und Immobilieninvestitionen lohnen wieder.

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